Pentru românii care închiriază o locuință în Germania, întrebarea nu este doar „cât cere proprietarul?”, ci și „are voie să ceară atât?”. În 2026, Mietpreisbremse rămâne una dintre cele mai importante reguli pentru contractele noi de închiriere în orașele cu piață imobiliară tensionată.
Regula de bază este clară: într-o zonă în care se aplică Mietpreisbremse, chiria de început nu trebuie să depășească, în principiu, cu mai mult de 10% chiria locală comparabilă, adică ortsübliche Vergleichsmiete. BGB §556d prevede această limită pentru contractele noi în zone declarate oficial ca având piață tensionată, iar reglementările locale pot fi valabile cel târziu până la 31 decembrie 2029.
Primul pas: verifică dacă orașul tău intră sub regulă
Mietpreisbremse nu se aplică automat în toată Germania. Landurile decid, prin ordonanțe, în ce orașe sau comune există piață locativă tensionată. În practică, regula este relevantă mai ales în orașe mari sau zone cu cerere foarte ridicată.
Berlinul a prelungit Mietpreisbremse până la finalul anului 2029, iar la o nouă închiriere chiria poate fi, în mod normal, cel mult 10% peste chiria locală comparabilă. Hamburg a anunțat aceeași prelungire, cu aplicare la nivelul întregului oraș de la 1 ianuarie 2026. Și în NRW regula a fost extinsă până la final de 2029, în 57 de localități.
Pentru românii din alte landuri, verificarea trebuie făcută local: oraș, land, ordonanța actuală și Mietspiegel-ul oficial.
Cum calculezi dacă plătești prea mult
Nu compara chiria ta cu anunțurile de pe ImmoScout sau Kleinanzeigen. Mietpreisbremse se raportează la Mietspiegel, adică tabelul local al chiriilor comparabile, nu la prețurile cerute în piață.
Verificarea se face pe Kaltmiete, nu pe Warmmiete. Asta înseamnă chiria fără Nebenkosten, încălzire, apă caldă sau alte costuri auxiliare.
Ai nevoie de câteva date: suprafața locuinței, anul construcției, zona, dotările, tipul clădirii și nivelul chiriei nete. Dacă Mietspiegel-ul arată, de exemplu, 10 euro/mp, limita orientativă cu Mietpreisbremse ar fi 11 euro/mp. Dacă plătești 13 sau 14 euro/mp, merită verificat mai departe.
Atenție la excepții
Nu orice chirie peste limită este automat ilegală. BGB permite unele excepții. Dacă fostul chiriaș plătea deja legal o chirie mai mare, proprietarul poate invoca Vormiete. Dacă au fost făcute modernizări în ultimii trei ani, poate exista un adaos justificat.
Mietpreisbremse nu se aplică nici locuințelor folosite și închiriate pentru prima dată după 1 octombrie 2014 și nici primei închirieri după o modernizare amplă.
Important: proprietarul trebuie să ofere informații despre aceste excepții înainte de semnarea contractului, dacă se bazează pe ele. Dacă nu o face corect, nu se poate folosi imediat de acea excepție.
Ce faci dacă bănuiești că plătești prea mult
Pasul practic este o Rüge, adică o contestație transmisă proprietarului în formă scrisă sau textform, de exemplu email. În ea spui că bănuiești o încălcare a Mietpreisbremse și ceri explicații privind calculul chiriei, Vormiete, modernizări sau alte excepții.
BGB §556g prevede că un chiriaș poate cere înapoi chiria plătită în plus doar dacă a reclamat încălcarea regulii. Dacă reclamația este făcută prea târziu, după mai mult de 30 de luni de la începutul contractului, recuperarea este limitată la sumele datorate după momentul reclamației.
La Berlin, există și Mietpreisprüfstelle, un serviciu de verificare pentru chirii suspecte. Datele publicate în 2026 arată de ce merită verificat: din 339 de contracte analizate între aprilie și decembrie 2025, 320 au fost considerate peste nivelul permis sau suspecte de depășire, potrivit informațiilor transmise de Senatsverwaltung für Wohnen.
Pentru românii nou-veniți, regula simplă este aceasta: nu semna doar pentru că „așa e piața”. Verifică Mietspiegel-ul, calculează Kaltmiete pe metru pătrat, cere informații despre excepții și nu trimite bani fără contract clar. În Germania, chiria mare nu înseamnă automat chirie legală.
Surse folosite
BGB §556d – limita de 10% și valabilitatea reglementărilor până la 31 decembrie 2029.
BGB §556e – Vormiete și modernizări.
BGB §556f – excepții pentru locuințe noi și modernizare amplă.
BGB §556g – Rüge, dreptul la restituire și obligația de informare.
Informații locale despre prelungirea Mietpreisbremse în Berlin, Hamburg și NRW.
Date despre verificările Mietpreisprüfstelle Berlin publicate în 2026.
