Un chiriaș care trece temporar printr-o problemă financiară și acumulează restanțe la chirie ar putea primi în Germania o protecție mai puternică împotriva pierderii locuinței. Guvernul federal vrea să extindă mecanismul numit Schonfristzahlung și asupra rezilierilor obișnuite pentru neplată. Proiectul a intrat în Bundestag în iulie 2026, dar nu este încă lege.
Schimbarea este importantă deoarece legislația actuală are o breșă care îi poate costa locuința chiar și pe chiriașii care achită ulterior toate datoriile.
Cum funcționează regula actuală
În prezent, proprietarul poate rezilia imediat contractul dacă chiriașul acumulează restanțe importante. Legea permite, între altele, rezilierea imediată atunci când chiriașul nu plătește chiria pentru două scadențe consecutive sau când, pe o perioadă mai lungă, datoria ajunge la echivalentul a două chirii lunare.
Pentru o fristlose Kündigung, adică rezilierea imediată, există însă Schonfristzahlung. Dacă toate restanțele sunt achitate în cel mult două luni de la momentul în care acțiunea de evacuare devine pendinte în instanță, rezilierea imediată poate deveni ineficientă. Și o instituție publică poate salva situația dacă își asumă plata datoriilor.
Problema apare atunci când proprietarul trimite, așa cum se întâmplă frecvent, două rezilieri simultan: una imediată și una ordinară, cu termen normal.
Plata datoriei nu salvează astăzi automat contractul
Conform jurisprudenței actuale, plata integrală în Schonfrist poate anula efectul rezilierii imediate, dar nu anulează automat rezilierea ordinară.
Landgericht München I a confirmat din nou această interpretare într-o hotărâre din 25 februarie 2026. Instanța a decis că o reziliere ordinară motivată de restanțe poate rămâne valabilă chiar dacă chiriașul achită ulterior întreaga datorie.
Practic, chiriașul poate ajunge într-o situație paradoxală: plătește toate restanțele în termen, scapă de rezilierea imediată, dar tot trebuie să părăsească apartamentul deoarece rezilierea ordinară continuă să producă efecte.
Exact această situație vrea guvernul să o schimbe.
Ce propune proiectul din 2026
Proiectul guvernamental prevede ca plata integrală a restanțelor în Schonfrist să poată face ineficientă și rezilierea ordinară pentru neplata chiriei.
Guvernul propune ca mecanismul să fie disponibil o singură dată pe durata aceluiași contract de închiriere. Textul proiectului precizează că o reziliere ordinară pentru neplată sau pentru neachitarea garanției ar putea deveni astfel ineficientă o singură dată în cadrul raportului locativ.
Nu este, așadar, o permisiune de a întârzia repetat cu chiria.
Protecția este concepută pentru situații excepționale, când un chiriaș intră temporar în dificultate, dar reușește să stingă integral datoria.
Termenul de două luni ar rămâne esențial
Proiectul păstrează principiul actual al perioadei de grație: restanțele trebuie achitate complet în maximum două luni de la intrarea acțiunii de evacuare în procedură judiciară. Guvernul argumentează că extinderea regulii ar reduce riscul pierderii locuinței în cazul unor dificultăți financiare temporare și ar încuraja inclusiv autoritățile sociale să preia mai rapid datoriile atunci când sunt îndeplinite condițiile.
Asta înseamnă că o plată parțială nu este suficientă pentru protecția prevăzută în proiect. Datoria relevantă trebuie stinsă integral sau trebuie să existe asumarea plății de către o instituție publică.
Ce trebuie să facă acum un chiriaș român care primește Kündigung
Până la adoptarea noii legi, românii din Germania trebuie să se raporteze la regulile actuale, nu la proiect.
Dacă primești o Kündigung pentru Mietrückstände:
- verifică imediat dacă este fristlos, ordentlich sau ambele;
- calculează exact restanța;
- nu ignora o Räumungsklage primită de la instanță;
- contactează rapid un Mieterverein sau un avocat specializat în Mietrecht;
- discută cu Jobcenter sau Sozialamt dacă ai nevoie de preluarea urgentă a datoriei;
- păstrează dovada tuturor plăților.
Bundestagul a trimis proiectul guvernamental către comisiile parlamentare după prima lectură din 9 iulie 2026. Prin urmare, la 9 august 2026 noua protecție este încă în procedură legislativă și poate fi modificată înainte de adoptarea finală.
Dacă legea va fi adoptată în forma propusă, diferența va fi majoră: prima dificultate serioasă de plată nu va mai însemna neapărat pierderea locuinței atunci când chiriașul reușește să stingă integral restanțele în termenul legal.
Surse folosite
Deutscher Bundestag – proiectul guvernului privind modificarea dreptului locativ, Drucksache 21/6807.
Deutscher Bundestag – dezbaterea din 9 iulie 2026 și trimiterea proiectului în comisii.
Bürgerliches Gesetzbuch, §543 – condițiile actuale pentru rezilierea imediată din cauza restanțelor.
Landgericht München I – hotărârea din 25 februarie 2026 privind efectul Schonfristzahlung asupra rezilierii ordinare.
