Pentru mulți români din Spania, discuția despre chirii nu mai este doar despre „cât costă un apartament”, ci despre ce protecții legale există atunci când piața scapă de sub control. În 2026, regula-cheie este aceasta: drepturile suplimentare apar doar dacă locuința se află într-o „zonă de piață rezidențială tensionată” declarată oficial de autoritatea competentă și inclusă în rezoluțiile publicate de minister. Legea prevede că aceste zone sunt declarate tocmai acolo unde oferta este insuficientă, iar accesul la locuință a devenit prea greu pentru rezidenți.
Asta contează direct pentru românii care stau cu chirie în orașe mari sau foarte presate de piață, cum sunt Barcelona, Bilbao ori alte localități aflate sub astfel de regimuri. Nu orice cartier scump intră automat în această categorie. Declarația are o durată de trei ani și poate fi prelungită anual dacă situația nu se îmbunătățește. Pentru a declara o zonă tensionată, administrația trebuie să justifice, între altele, că povara locuinței depășește 30% din veniturile medii ale gospodăriilor sau că prețurile au crescut, în ultimii cinci ani, cu cel puțin 3 puncte peste inflația regională.
Primul drept practic pentru chiriași este legat de prețul noului contract. Dacă apartamentul este într-o zonă tensionată, chiria din noul contract nu poate depăși, în principiu, ultima chirie a aceleiași locuințe din ultimii cinci ani, actualizată doar cu formula legală de actualizare. În plus, proprietarul nu poate introduce pe ascuns costuri sau taxe noi care nu existau în contractul anterior. Legea permite un plus de maximum 10% doar în situații precise, de exemplu dacă locuința a fost reabilitată, a avut îmbunătățiri importante de eficiență energetică sau accesibilitate ori dacă noul contract este pe 10 ani sau mai mult.
Al doilea lucru important privește marii proprietari. În definiția generală din lege, „gran tenedor” este persoana fizică sau juridică ce deține mai mult de 10 locuințe rezidențiale sau peste 1.500 mp construiți cu destinație rezidențială, fără a include garajele și boxele. Legea mai spune însă că, într-o zonă tensionată, comunitatea autonomă poate coborî acest prag chiar la cinci locuințe, dacă justifică asta în documentația oficială. Iar când locatorul este un mare proprietar, chiria de start a noului contract nu poate depăși limita maximă rezultată din sistemul de indici de referință ai prețului chiriei aplicabil locuinței respective.
Pentru chiriaș, un drept foarte util este dreptul la informare înainte de semnare. Dacă locuința este într-o zonă tensionată, proprietarul și, dacă există, agenția imobiliară trebuie să spună clar acest lucru înainte de contract și să menționeze atât ultima chirie plătită în ultimii cinci ani, cât și valoarea de referință care se aplică acelei locuințe. Cu alte cuvinte, românii nu trebuie să semneze „pe încredere”, fără să știe ce chirie a avut apartamentul înainte și ce limită legală există.
Un alt drept foarte important în 2026 este prelungirea contractului. Dacă locuința este într-o zonă tensionată și se termină perioada obișnuită de contract sau de prelungire tacită, chiriașul poate cere o prelungire extraordinară de până la trei ani, în tranșe anuale, păstrând aceiași termeni și condiții. Este una dintre cele mai utile protecții pentru cei care se tem că vor fi forțați să plece doar pentru că proprietarul vrea o chirie mai mare. Separat, legea mai prevede și o prelungire extraordinară de până la un an pentru chiriașii aflați în vulnerabilitate socială și economică, iar în acel caz marele proprietar este obligat să o accepte, cu anumite excepții prevăzute de lege.
Românii ar trebui să mai verifice un detaliu care apare des în practică: cine plătește comisionul agenției. Legea este clară: cheltuielile de gestiune imobiliară și cele de formalizare a contractului sunt în sarcina proprietarului, nu a chiriașului. Este un punct care încă produce confuzii și dispute, mai ales când anunțurile sunt publicate prin intermediari.
Pe scurt, dacă stai cu chirie într-o zonă tensionată din Spania, drepturile cele mai importante sunt acestea: noua chirie nu poate fi pusă arbitrar, trebuie să ți se comunice ultima chirie și valoarea de referință, poți cere prelungirea contractului în anumite condiții, iar comisionul agenției nu ar trebui împins către tine. Pentru românii din Barcelona, Bilbao sau alte orașe unde presiunea pe chirii este mare, verificarea contractului înainte de semnare nu mai este un detaliu birocratic, ci o protecție esențială.
Surse folosite:
- BOE – Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda: definiția zonelor tensionate și criteriile de declarare.
- BOE – Ley 12/2023 / modificările din Ley de Arrendamientos Urbanos: prelungirea extraordinară a contractelor în zone tensionate.
- BOE – Ley 12/2023 / art. 17 LAU modificat: limita pentru noile chirii și cazurile în care se poate adăuga până la 10%.
- BOE – obligația de informare privind ultima chirie și indicele de referință.
- BOE – definiția legală a marelui proprietar și posibilitatea coborârii pragului la 5 locuințe în unele zone tensionate.
- BOE – cheltuielile de gestiune imobiliară și formalizare a contractului rămân în sarcina proprietarului.
