Un apartament mobilat, aproape de centrul Vienei, cu balcon și chirie mult sub prețul pieței. Proprietarul spune că locuiește în străinătate, dar poate trimite cheile prin Airbnb după plata garanției. Oferta pare urgentă și mai sunt „alți trei interesați”.
Acesta nu este un chilipir, ci unul dintre scenariile clasice folosite în fraudele cu locuințe din Austria. În paralel, unii chiriași continuă să primească solicitări nejustificate de comision, deși regulile s-au schimbat.
Cine plătește comisionul agenției
Din 1 iulie 2023, în Austria se aplică Bestellerprinzip, numit și Erstauftraggeberprinzip. Comisionul este plătit de persoana care a contractat prima agentul imobiliar.
În majoritatea cazurilor, proprietarul oferă locuința agenției și aceasta publică anunțul. Chiriașul care răspunde la acel anunț nu trebuie să suporte comisionul. Agentul nu poate transforma ulterior persoana interesată în „client” doar prin semnarea unei fișe la vizionare.
Românul care caută o locuință poate ajunge să plătească doar dacă el a comandat primul serviciul: de exemplu, contactează o agenție și îi cere să îi găsească un apartament care nu era deja cunoscut sau publicat.
Tentativele de transferare a comisionului asupra chiriașului printr-o „taxă de contract”, o plată administrativă inventată ori un acord separat sunt interzise. Pentru încălcarea regulilor privind Bestellerprinzip pot fi aplicate amenzi administrative de până la 3.600 de euro.
Cât poate fi comisionul când chiriașul chiar trebuie să-l plătească
Chiar și atunci când chiriașul a comandat legal serviciul agenției, suma nu este nelimitată.
Pentru un contract pe perioadă nedeterminată sau mai lung de trei ani, plafonul este de două chirii brute lunare. Pentru un contract de cel mult trei ani poate fi cerută maximum o chirie brută. La suma calculată se adaugă TVA de 20%.
Chiria brută folosită în calcul include chiria principală și costurile de exploatare, dar nu include încălzirea. Limitele sunt plafoane, nu tarife obligatorii, astfel că un comision mai mic poate fi negociat.
Agenția nu are dreptul să ceară un avans din comision înainte de încheierea cu succes a contractului. Arbeiterkammer avertizează explicit că plata anticipată a comisionului este ilegală.
Capcana documentului numit Mietanbot
La vizionare, chiriașului i se poate da un Mietanbot, adică o ofertă scrisă de închiriere. Nu este o simplă cerere prin care „îți arăți interesul”.
Dacă proprietarul acceptă oferta, contractul poate deveni obligatoriu chiar dacă documentul final intitulat Mietvertrag nu a fost încă semnat. De aceea, nimeni nu ar trebui să semneze pe loc, sub presiunea că apartamentul va fi oferit următoarei persoane.
Documentul trebuie citit integral, inclusiv chiria, durata, costurile lunare, garanția și condițiile de renunțare. O copie a fiecărui act semnat trebuie păstrată.
Cum arată anunțurile false întâlnite în Austria
Watchlist Internet a documentat mai multe variante concrete. În schema clasică, proprietarul pretinde că este medic, jurist sau om de afaceri mutat în altă țară. Cere plata garanției și a primei chirii înainte de vizionare, folosind o pagină falsă care imită Airbnb, Booking sau altă platformă cunoscută.
Există însă și o metodă mai elaborată. Escrocii închiriază temporar un apartament prin Airbnb, îl publică drept locuință disponibilă pe termen lung și organizează vizionări reale. Folosesc numele și identitatea vizuală ale unei agenții existente, oferă un contract aparent complet și dispar după încasarea garanției. Faptul că ai intrat în apartament nu dovedește, așadar, că persoana are dreptul să îl închirieze.
Semnalele care trebuie să oprească imediat tranzacția sunt prețul nerealist de mic, proprietarul aflat permanent în străinătate, presiunea de a plăti rapid, refuzul verificării identității și solicitarea banilor înainte de contract și înainte de confirmarea dreptului asupra locuinței.
Verificările care trebuie făcute înainte de plată
Autoritățile austriece recomandă verificarea identității și a dreptului proprietarului sau intermediarului de a închiria apartamentul. În cazul unei agenții, trebuie verificată și autorizația profesională. Nu se plătesc garanții, chirii în avans sau comisioane înainte de vizionare și înainte ca documentele să fie înțelese și semnate. Pentru orice plată trebuie cerută o dovadă.
Fotografiile din anunț pot fi verificate printr-o căutare inversă. Dacă apar în alte orașe, la alte adrese sau în anunțuri mai vechi, imaginile sunt probabil copiate.
Dacă banii au fost deja trimiși, banca trebuie contactată imediat pentru blocarea sau recuperarea plății. Se păstrează conversațiile, adresele paginilor, emailurile, numerele de telefon, contractele și capturile de ecran, apoi se depune plângere la cea mai apropiată secție de poliție. Bundeskriminalamt recomandă și raportarea profilului fals către platforma pe care a fost publicat anunțul.
În căutarea unei chirii, graba este exact avantajul de care au nevoie escrocii. Un apartament real suportă verificarea identității, a actelor și a condițiilor de plată.
Surse folosite
Portalul oficial oesterreich.gv.at – Bestellerprinzip, comisioane și verificările recomandate înaintea închirierii
Arbeiterkammer Austria – comisionul agenției, plafoane și avertismente despre intermediari neserioși
Watchlist Internet – fraude cu locuințe false și vizionări organizate în apartamente Airbnb
Bundeskriminalamt Austria – raportarea fraudelor, păstrarea probelor și contactarea băncii
