O scrisoare de la proprietar prin care chiria crește nu înseamnă automat că suma solicitată este legală. Din 1 ianuarie 2026, Austria aplică noul Mieten-Wertsicherungsgesetz – MieWeG, care limitează momentul și valoarea indexărilor prevăzute în contractele de închiriere.
Regulile se aplică și contractelor semnate înainte de 2026, pentru majorările care ar urma să intre în vigoare după începutul acestui an. Ele vizează însă Hauptmietzins, adică chiria principală netă, nu toate componentele facturii lunare.
Prima verificare: ce anume s-a majorat
Compară vechea și noua desfășurare a chiriei. Proprietarul trebuie să distingă între:
- Hauptmietzins – chiria principală;
- Betriebskosten – cheltuielile comune;
- încălzire și apă caldă;
- TVA, unde se aplică;
- alte servicii prevăzute separat.
Frâna chiriilor se aplică indexării chiriei principale. Betriebskosten pot crește și separat, inclusiv de la începutul anului, dacă s-au modificat costurile reale ale clădirii. Prin urmare, o factură totală mai mare nu dovedește singură o încălcare.
Majorarea nu putea începe în ianuarie
În 2026, proprietarul nu poate aplica o indexare contractuală a Hauptmietzins pentru lunile ianuarie, februarie sau martie. Regula generală permite indexarea cel mai devreme în aprilie și maximum o singură dată pe an.
Pentru apartamentele aflate integral sub Mietrechtsgesetz – categoria numită de Arbeiterkammer Tip III – AK consideră că majorarea poate produce efecte cel mai devreme din mai 2026, deoarece notificarea scrisă trebuie transmisă cu cel puțin 14 zile înainte, iar cifrele folosite trebuie prezentate clar.
Dacă scrisoarea solicită o chirie principală mai mare retroactiv din ianuarie, aceasta trebuie verificată imediat.
Cât putea crește chiria în 2026
Statistik Austria a calculat pentru 2025 o inflație medie anuală de 3,6%. Conform regulii generale MieWeG, primii 3% pot fi luați integral în calcul, iar partea care depășește 3% numai pe jumătate. Rezultă un plafon general de 3,3% pentru o indexare bazată integral pe inflația anului 2025.
Exemplu: la un Hauptmietzins de 800 de euro, o creștere de 3,3% înseamnă maximum 26,40 euro, deci 826,40 euro. Aceasta nu include eventualele modificări ale Betriebskosten.
Există însă o protecție mai puternică pentru locuințele în care se aplică limitele de preț ale Mietrechtsgesetz. Pentru aceste contracte, inflația din 2025 poate fi considerată în 2026 la maximum 1%. La o chirie principală de 800 de euro, plafonul ar fi astfel de 8 euro, nu 26,40 euro.
Nu orice contract permite indexarea
Caută în Mietvertrag termenii:
- Wertsicherung;
- Verbraucherpreisindex sau VPI;
- Indexanpassung;
- valorisiert;
- MieWeG.
Dacă nu există o clauză contractuală valabilă privind indexarea, proprietarul nu poate mări automat Hauptmietzins doar pentru că inflația a crescut. Chiar și atunci când clauza există, majorarea nu poate depăși nici contractul, nici plafonul legal.
Pentru contractele încheiate în 2026, prima indexare este posibilă abia în anul următor. În plus, se iau în calcul numai lunile complete rămase după semnarea contractului. Un contract început în iunie 2026 nu permite folosirea întregii inflații din 2026 la majorarea din 2027.
Locuințe care nu intră în regula generală
Frâna MieWeG nu se aplică în același mod:
- apartamentelor obișnuite ale cooperativelor – Genossenschaftswohnungen;
- caselor cu una sau două locuințe;
- locuințelor construite ori renovate cu finanțare publică, cât timp se află sub regimul finanțării.
La cooperative, chiria poate varia după costurile reale ale organizației, nu după mecanismul obișnuit de indexare. Există și situații speciale în care o locuință a cooperativei folosește un „angemessener Mietzins”, motiv pentru care contractul trebuie verificat individual.
Ce faci când suma pare greșită
Nu reduce plata din proprie inițiativă fără consiliere, deoarece pot apărea restanțe contestate. Trimite mai întâi proprietarului o solicitare scrisă și cere:
- clauza contractuală folosită;
- vechea bază a indexului;
- procentul aplicat;
- data de la care operează majorarea;
- separarea chiriei principale de Betriebskosten.
Arbeiterkammer pune la dispoziție un calculator pentru Mietpreisbremse și un model de scrisoare pentru majorările cerute prea devreme. În Viena, legalitatea chiriei poate fi verificată și prin MA 50 – Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten.
În 2026, cele mai clare semnale de alarmă sunt majorarea aplicată înainte de aprilie, lipsa unei clauze de indexare și folosirea întregii inflații de 3,6% fără plafonul prevăzut de lege.
Surse folosite
RIS Austria – Mieten-Wertsicherungsgesetz și 5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz
Arbeiterkammer Austria – Mietpreisbremse și calculatorul oficial pentru majorări
Statistik Austria – inflația medie anuală din 2025
Stadt Wien – Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten
