Două tipuri de contracte folosite frecvent în marile orașe germane intră în vizorul unei reforme a dreptului locativ: Indexmiete și închirierea apartamentelor mobilate. Guvernul federal a aprobat proiectul pe 29 aprilie 2026, iar Bundestagul l-a dezbătut în primă lectură pe 9 iulie 2026. Proiectul a fost trimis apoi Comisiei pentru Drept și Protecția Consumatorilor. Așadar, la 18 august 2026, noile limite nu sunt încă lege.
Pentru chiriașii români, diferența este importantă: contractele actuale continuă să fie analizate după regulile existente până la adoptarea și intrarea în vigoare a modificărilor.
Indexmiete nu va fi interzisă
Un contract de tip Indexmiete leagă evoluția chiriei de indicele prețurilor de consum calculat de Statistisches Bundesamt. Conform actualului §557b BGB, chiria trebuie să rămână neschimbată cel puțin un an între două ajustări, iar proprietarul trebuie să comunice în scris modificarea indicelui și noua sumă.
Guvernul nu propune eliminarea acestor contracte. Vrea însă o frână suplimentară în zonele declarate piețe locative tensionate.
Dacă indicele crește cu maximum 3% într-un an, majorarea ar putea fi transferată integral în chirie. Dacă inflația depășește 3%, numai jumătate din partea care trece peste pragul de 3% ar mai putea fi folosită pentru majorare.
Exemplu: dacă indicele relevant crește cu 5%, primii 3% ar fi luați integral în calcul, iar din cele două procente suplimentare numai unul. Creșterea utilizabilă pentru chirie ar fi astfel de 4%, nu 5%.
Măsura este gândită pentru perioadele de inflație ridicată, când chiriașul suportă simultan prețuri mai mari la alimente, energie și alte cheltuieli, plus o creștere rapidă a chiriei indexate.
Mobilierul trebuie separat de chiria apartamentului
A doua schimbare privește apartamentele oferite ca möbliert. În orașe precum München, Berlin, Frankfurt sau Hamburg, mobilierul poate face dificilă verificarea dacă prețul apartamentului respectă Mietpreisbremse.
Proiectul introduce o regulă mult mai clară: proprietarul va trebui să arate separat Möblierungszuschlag, adică suma plătită pentru mobilier.
Calculul ar urma să pornească de la Zeitwert, valoarea actuală a mobilierului, nu pur și simplu de la cât a costat când a fost cumpărat.
Potrivit proiectului guvernamental, suplimentul lunar ar putea fi de maximum 1% din valoarea estimată actuală a mobilierului la momentul semnării contractului.
Pentru o locuință complet mobilată apare și o regulă simplificată: un supliment de până la 10% din chiria datorată pentru locuința nemobilată ar fi prezumat ca fiind rezonabil.
Acest 10% nu înseamnă că orice proprietar poate adăuga automat 10% peste orice preț. Mai întâi trebuie stabilită chiria relevantă pentru apartamentul propriu-zis și trebuie respectate regulile Mietpreisbremse acolo unde acestea se aplică.
Lipsa informației despre mobilier poate costa proprietarul
Una dintre cele mai concrete modificări este obligația de transparență.
Înainte de semnarea contractului, proprietarul ar trebui să comunice din proprie inițiativă cât reprezintă Möblierungszuschlag. Dacă nu face acest lucru, proiectul prevede că locuința va fi tratată, cel puțin temporar, ca fiind închiriată nemobilat în calculul chiriei admise.
Pentru chiriaș, asta ar permite o verificare mult mai simplă: cât plătesc efectiv pentru apartament și cât pentru pat, dulapuri, masă, electrocasnice sau celelalte obiecte?
Și „Wohnen auf Zeit” intră sub reguli mai stricte
Reforma atacă și combinația „mobilat + contract scurt”, folosită în unele cazuri pentru evitarea protecțiilor obișnuite ale chiriașului.
Actualul §549 BGB exclude locuințele închiriate doar pentru „vorübergehenden Gebrauch” de la o parte importantă a regulilor privind Mietpreisbremse și protecția chiriașului, fără să stabilească însă o durată unică în luni.
Guvernul vrea ca această excepție să fie limitată, în principiu, la maximum șase luni. O prelungire până la opt luni ar putea fi posibilă în anumite situații când nevoia temporară se prelungește după începerea contractului.
Pentru cine caută acum chirie, regula practică rămâne una simplă: verificați dacă în contract apare „Indexmiete”, dacă apartamentul este declarat mobilat și dacă prețul mobilierului este explicat separat. Noile limite pot schimba aceste contracte semnificativ, dar până la adoptarea legii trebuie aplicate regulile aflate astăzi în vigoare.
Surse folosite
Deutscher Bundestag – prima lectură din 9 iulie 2026 și conținutul proiectului de reformă a dreptului locativ.
Deutscher Bundestag – detalii despre Möblierungszuschlag, Indexmiete și contractele pe termen scurt.
Bundesregierung – proiectul aprobat de cabinet la 29 aprilie 2026.
Bürgerliches Gesetzbuch §557b și §549 – regulile actuale privind Indexmiete și închirierea temporară.
