Franța încearcă să stimuleze investițiile în locuințe pentru închiriere printr-un nou mecanism fiscal introdus în 2026: Relance logement, cunoscut și sub denumirea de dispositif Jeanbrun sau „statut fiscal du bailleur privé”. Pentru românii care locuiesc în Franța și se gândesc să cumpere un apartament ca investiție, schema poate reduce semnificativ venitul din chirii supus impozitării.
Mecanismul nu este o reducere directă de impozit, cum sunt alte programe. Proprietarul poate deduce anual din revenus fonciers o parte din valoarea locuinței, prin amortizare, plus cheltuielile deductibile legate de închiriere.
Ce locuințe sunt eligibile
Relance logement se aplică investițiilor realizate între 21 februarie 2026 și 31 decembrie 2028. Locuința trebuie să fie situată în Franța și într-un imobil colectiv.
Sunt eligibile două mari categorii:
- locuințe noi, inclusiv cumpărate în VEFA – vente en l’état futur d’achèvement;
- locuințe vechi care necesită lucrări importante.
În cazul unui apartament vechi, lucrările de îmbunătățire trebuie să reprezinte cel puțin 30% din prețul de achiziție, iar renovarea trebuie să atingă criteriile unei reabilitări importante. Service-Public indică, pentru anumite situații, atingerea unei clase energetice DPE A sau B după lucrări.
Proprietarul trebuie să închirieze timp de 9 ani
Avantajul fiscal vine cu obligații clare. Locuința trebuie închiriată:
- nemobilată;
- ca reședință principală a chiriașului;
- pentru o perioadă de minimum 9 ani.
Chiriașul nu poate fi membru al aceluiași foyer fiscal și nici rudă apropiată până la gradul al doilea, inclusiv părinte, copil, bunic, nepot, frate sau soră.
Proprietarul trebuie să aleagă unul dintre cele trei niveluri de închiriere: intermédiaire, social sau très social. Fiecare categorie are plafoane de chirie și limite privind veniturile chiriașului.
De exemplu, pentru o închiriere „intermédiaire” în 2026, plafonul de bază este de 19,71 euro/m² în zona A bis, 14,64 euro/m² în zona A și 11,80 euro/m² în zona B1, înainte de aplicarea formulelor și coeficienților specifici.
Cât din preț poate fi dedus
Amortizarea se calculează pornind de la prețul locuinței, fără anumite costuri, după scăderea valorii terenului, estimată forfetar la 20% din prețul de achiziție.
Asta înseamnă că amortizarea poate acoperi până la 80% din valoarea locuinței. Deducerea poate continua și după cei 9 ani de angajament, cât timp proprietatea generează venituri fonciere și limita totală de 80% nu a fost depășită.
Pentru locuințele noi, ratele anuale de amortizare sunt:
- 3,5% pentru închiriere intermédiaire;
- 4,5% pentru închiriere socială;
- 5,5% pentru închiriere foarte socială.
Pentru locuințele vechi renovate, procentele sunt mai mici: 3%, 3,5% și 4%, iar costul lucrărilor de reabilitare este inclus în baza de calcul a amortizării.
Există un plafon anual
Amortizarea Jeanbrun este limitată, în mod obișnuit, la 8.000 de euro pe an pentru fiecare foyer fiscal.
Plafonul poate crește la:
- 10.000 de euro dacă cel puțin jumătate din veniturile provenite din locuințele amortizate sunt din chirii sociale;
- 12.000 de euro dacă cel puțin jumătate sunt din chirii foarte sociale.
Ce alte cheltuieli pot fi deduse
Pe lângă amortizare, proprietarul poate deduce cheltuieli legate de închiriere, precum:
- anumite lucrări;
- dobânzile creditului;
- taxe fonciere;
- alte cheltuieli deductibile în regimul revenus fonciers.
Dacă rezultatul devine negativ, apare un déficit foncier. Partea generată de cheltuieli altele decât dobânzile poate fi scăzută din venitul global până la 10.700 euro pe an, iar surplusul și partea provenită din dobânzi pot fi reportate asupra veniturilor fonciere viitoare.
Alegerea este ireversibilă pentru locuință
Proprietarul trebuie să opteze pentru Relance logement în declarația fiscală aferentă anului în care locuința este finalizată sau cumpărată și să atașeze angajamentul de închiriere. Alegerea este ireversibilă pentru acel imobil.
Mai trebuie știut și că schema nu poate fi combinată, pentru aceeași locuință, cu Denormandie, iar proprietarul nu mai poate folosi regimul micro-foncier pentru veniturile respective. La vânzarea ulterioară, amortizările deja deduse influențează și calculul plusvalorii.
Pentru românii care analizează o investiție imobiliară în Franța, Relance logement poate fi atractiv, dar calculul trebuie făcut înainte de cumpărare. Prețul, chiria maximă permisă, profilul viitorului chiriaș, lucrările și impactul fiscal la revânzare pot schimba complet rentabilitatea investiției.
Surse folosite
Service-Public.fr – Investissement locatif Relance logement – Jeanbrun, verificat la 21 iulie 2026.
Ministère de l’Économie – Investissement locatif : ce qu’il faut savoir sur le nouveau dispositif Relance logement.
Ministère de la Transition écologique – Relance logement: un plan pour construire, rénover et mieux loger les Français.
