Un român poate deține un apartament în Alicante, Valencia sau Madrid fără să fie rezident fiscal în Spania. Din perspectiva fiscală, însă, faptul că locuința este goală, folosită doar în vacanțe sau închiriată produce obligații diferite. Documentul central este Modelo 210, formularul folosit pentru Impuesto sobre la Renta de no Residentes – IRNR.
În 2026 apare și o schimbare importantă: Agencia Tributaria a modificat termenele pentru declararea veniturilor din chirii și a venitului imputat proprietăților neînchiriate. Pentru proprietarii români care locuiesc fiscal în România sau în alt stat, anul și tipul venitului trebuie verificate înainte de depunere.
Locuința este goală? Impozitul poate exista oricum
Persoana fizică nerezidentă care deține un imobil urban în Spania pentru uz propriu sau îl lasă neocupat trebuie, în general, să declare o renta imputada. Cu alte cuvinte, Fiscul spaniol atribuie proprietății un venit fiscal chiar dacă titularul nu a încasat chirie.
Calculul pornește de la valoarea cadastrală din documentele IBI. În funcție de ultima revizuire cadastrală, se aplică în mod obișnuit:
- 1,1% din valoarea cadastrală, în cazurile prevăzute pentru valori cadastrale revizuite;
- 2% pentru celelalte imobile.
Dacă proprietatea a fost deținută doar o parte din an sau a fost închiriată câteva luni, calculul pentru uz propriu se reduce proporțional cu numărul zilelor în care locuința a rămas la dispoziția proprietarului.
Pentru venitul imputat aferent anului 2025, Modelo 210 poate fi depus între 1 ianuarie și 31 decembrie 2026. Pentru venitul imputat aferent anului 2026, noul termen va fi 1 aprilie – 31 decembrie 2027.
Dacă apartamentul este închiriat
Chiria obținută dintr-o proprietate situată în Spania este venit impozabil în Spania chiar dacă proprietarul locuiește în România. Agencia Tributaria precizează că veniturile provenite din imobile situate pe teritoriul spaniol pot fi supuse IRNR.
Un proprietar rezident fiscal în România beneficiază de regimul aplicabil rezidenților UE. Cota generală este de 19%, în timp ce pentru contribuabilii din majoritatea statelor din afara UE/SEE cota generală este de 24%.
Avantajul important pentru rezidenții UE este posibilitatea de a deduce anumite cheltuieli prevăzute de legislația IRPF, dacă acestea sunt direct legate de venitul obținut din proprietatea spaniolă și pot fi justificate. Pot intra aici, în funcție de situație, anumite cheltuieli de administrare, întreținere, reparații sau alte costuri fiscal deductibile.
Dacă locuința este închiriată numai șase luni și rămâne la dispoziția proprietarului în restul anului, apar practic două componente fiscale: venitul real din chirie pentru lunile închiriate și venitul imputat pentru perioada în care proprietatea nu a produs chirie.
Termenul pentru chirii se schimbă din 2026
Aici apare una dintre cele mai importante modificări introduse prin Orden HAC/623/2026.
Dacă proprietarul alege să grupeze anual veniturile din chirie obținute în 2026, Modelo 210 va fi depus între 1 și 20 aprilie 2027. Pentru plata prin domiciliere bancară, termenul este 1-15 aprilie.
Există însă o perioadă de tranziție pentru declarațiile făcute separat. Veniturile din chirie aferente lunilor până în septembrie 2026 inclusiv păstrează calendarul anterior: primele 20 de zile din aprilie, iulie, octombrie sau ianuarie, pentru trimestrul precedent.
Pentru veniturile din chirie realizate din octombrie 2026 încolo, chiar și atunci când sunt declarate separat, noul termen devine 1-20 aprilie din anul următor. De exemplu, chiria din octombrie, noiembrie și decembrie 2026 va fi declarată în aprilie 2027.
Dacă proprietatea este vândută
Modelo 210 este utilizat și pentru declararea câștigului patrimonial obținut de un nerezident prin vânzarea unei proprietăți din Spania.
Termenul este diferit de cel pentru chirii: declarația se depune într-o perioadă de trei luni după ce a trecut prima lună de la data vânzării.
De aceea, un proprietar care vinde în iunie nu trebuie să aștepte campania fiscală din anul următor.
Doi proprietari înseamnă două cote de proprietate
Dacă imobilul aparține mai multor persoane, venitul fiscal este atribuit fiecăreia proporțional cu procentul de proprietate. Un apartament deținut 50%-50% de doi soți nerezidenți nu trebuie tratat automat ca și cum ar aparține unui singur contribuabil.
Din 2027, formularul Modelo 210 va include și câmpuri noi privind numărul zilelor în care locuința a fost închiriată sau la dispoziția proprietarului și procentul de participare în proprietate, ceea ce face și mai importantă evidența exactă a perioadelor.
Pentru un român cu proprietate în Spania, întrebarea corectă nu este doar „am încasat chirie?”. Trebuie verificat dacă este rezident sau nerezident fiscal, câte zile locuința a fost închiriată, ce procent deține, ce cheltuieli poate justifica și ce termen Modelo 210 se aplică. În 2026, mai ales din cauza schimbării calendarului, folosirea unui termen fiscal vechi poate duce ușor la depunerea tardivă.
Surse folosite:
- Agencia Tributaria – Modelo 210 și termenele de declarare pentru nerezidenți.
- Agencia Tributaria – modificările introduse prin Orden HAC/623/2026.
- Agencia Tributaria – impozitarea proprietăților urbane neînchiriate ale nerezidenților.
- Agencia Tributaria – veniturile obținute din închirierea proprietăților și cotele IRNR.
