Un contract de închiriere neînregistrat nu înseamnă că românul care locuiește în apartament nu mai are niciun drept. Contractul continuă, în principiu, să producă efecte între chiriaș și proprietar. Lipsa înregistrării poate însă schimba regulile privind plecarea anticipată, indexarea chiriei și protecția chiriașului dacă imobilul este vândut.
În Belgia, proprietarul trebuie să înregistreze gratuit contractul unei locuințe folosite exclusiv ca domiciliu în cel mult două luni de la semnare. Obligația îi revine proprietarului, dar chiriașul poate înregistra el însuși documentul dacă observă că acest lucru nu a fost făcut. Procedura federală se poate realiza online în MyMinfin, prin serviciul MyRent.
Primul pas pentru chiriaș este verificarea, nu presupunerea. În MyMinfin, la secțiunea dedicată locuinței și contractelor, poate vedea dacă documentul apare ca înregistrat. O simplă confirmare că proprietarul „l-a trimis contabilului” nu reprezintă dovada finală; FPS Finance emite o confirmare oficială după procesarea cererii.
Contractul rămâne valabil între chiriaș și proprietar
În Flandra și Valonia, autoritățile precizează expres că un contract neînregistrat are, între părțile care l-au semnat, aceeași valoare de bază ca unul înregistrat. Chiriașul trebuie în continuare să plătească chiria, să respecte locuința și să răspundă pentru eventualele daune. Proprietarul trebuie, la rândul său, să respecte obligațiile privind întreținerea și folosirea normală a imobilului.
Prin urmare, lipsa înregistrării nu îi permite chiriașului să nu mai plătească sau să plece fără să comunice nimic. Avantajele sale sunt precise și depind de regiunea în care se află locuința.
Bruxelles: plecare fără preaviz și blocarea indexării
În Bruxelles, proprietarul trebuie să înregistreze contractul în două luni. Ghidul oficial al Regiunii Bruxelles-Capitală arată că, dacă obligația nu este îndeplinită, chiriașul poate înceta contractul fără termen de preaviz și fără indemnizația obișnuită de reziliere. Notificarea ar trebui făcută întotdeauna în scris, cu o dovadă clară a expedierii.
Proprietarul nu poate nici să indexeze legal chiria dacă documentul nu este înregistrat. Pentru indexare sunt necesare atât înregistrarea contractului, cât și furnizarea unui certificat energetic EPB valabil.
În Bruxelles există și o particularitate importantă. Pentru contractele vizate de sistemul introdus din 2025, proprietarul trebuie să folosească platforma regională Irisrent și registrul federal MyRent. Regiunea explică faptul că, după decizia Curții Constituționale din 3 aprilie 2025, ambele înregistrări sunt necesare.
Flandra: rezilierea produce efect din luna următoare
În Flandra, chiriașul poate înceta contractul fără preaviz și fără despăgubire cât timp acesta rămâne neînregistrat. Pentru contractele încheiate după 1 ianuarie 2019, încetarea produce efect în prima zi a lunii următoare celei în care chiriașul a transmis notificarea. Dacă proprietarul înregistrează contractul înainte ca dreptul să fie folosit, chiriașul revine la regulile normale de reziliere.
În Flandra, lipsa înregistrării nu apare în regulile oficiale generale drept o interdicție automată de indexare. Aici trebuie verificată separat formula de indexare, data contractului și certificatul EPC. Chiriașul nu ar trebui să aplice automat regula din Bruxelles sau Valonia unui apartament din Antwerpen, Gent ori Leuven.
Valonia: proprietarul trebuie avertizat mai întâi
În Valonia, chiriașul nu poate pleca imediat doar pentru că nu găsește contractul în MyMinfin. Trebuie mai întâi să trimită proprietarului o punere în întârziere, preferabil prin scrisoare recomandată, și să îi acorde o lună pentru înregistrare. Numai dacă proprietarul nu rezolvă situația în acel interval, chiriașul poate pleca fără preaviz și fără indemnizație.
Tot în Valonia, chiria nu poate fi indexată sau revizuită cât timp contractul nu este înregistrat.
Riscul principal apare când locuința este vândută
Înregistrarea conferă contractului o dată certă și îl face opozabil terților. Dacă apartamentul este vândut, noul proprietar trebuie să respecte mai clar un contract înregistrat. În lipsa acestei formalități, protecția chiriașului poate fi mai slabă, în funcție de regiune, data contractului și momentul în care a ocupat locuința.
De aceea, neînregistrarea nu este un „bonus” pe care chiriașul ar trebui să îl păstreze intenționat. Poate oferi temporar o ieșire mai ușoară din contract, dar poate slăbi protecția familiei dacă proprietatea este vândută. Soluția sigură este verificarea în MyMinfin, păstrarea dovezilor și înregistrarea contractului de către chiriaș dacă proprietarul refuză sau întârzie.
