Regulile pentru închirierile pe termen scurt din Italia se schimbă din 2026, iar modificarea îi poate viza direct pe românii care au mai multe proprietăți, gestionează apartamente pentru familie sau lucrează în zona chiriilor turistice. Potrivit Ministero dell’Economia e delle Finanze, una dintre măsurile incluse în legea bugetului 2026 prevede că activitatea de întreprindere se declanșează de la al treilea imobil, nu de la al cincilea, cum era anterior.
Pragul scade de la cinci la trei imobile
Formularea oficială citată de MEF este scurtă, dar importantă: „Dal terzo immobile scatta l’attività di impresa (prima dal quinto).” În practică, pragul scade. Dacă până la 31 decembrie 2025 prezumția de activitate de întreprindere apărea de la al cincilea apartament, din 1 ianuarie 2026 limita devine de maximum două apartamente. De la al treilea, închirierea turistică poate fi tratată ca business.
Ce intră la „locazione breve”
În interpretarea prezentată de Studio Barberi, locazione breve înseamnă contracte pentru imobile de locuit, cu durată maximă de 30 de zile, încheiate de persoane fizice în afara unei activități de întreprindere. Pot intra aici și servicii accesorii simple, precum furnizarea lenjeriei sau curățenia. În schimb, servicii organizate mai ample, cum ar fi micul dejun, mesele sau închirierea de mașini, pot indica deja o activitate economică structurată, în funcție de situația concretă.
Un detaliu practic contează mult: se numără apartamentele, nu contractele. Dacă același apartament este închiriat de mai multe ori pe parcursul anului, el contează ca un singur apartament. Problema apare când sunt date în chirie turistică mai mult de două unități imobiliare. De exemplu, o persoană care administrează trei apartamente pentru închirieri scurte trebuie să verifice dacă intră în regimul de întreprindere de la începutul anului 2026.
Partita IVA și regimul fiscal
Fisco e Tasse notează că, din 2026, locazione pentru mai mult de două apartamente determină venit de întreprindere. Aceeași sursă arată că, de la 1 ianuarie 2026, pentru al treilea imobil dat în locazione turistica este obligatorie partita IVA, deoarece se prezumă existența unei activități de întreprindere. Aceasta poate aduce obligații fiscale și administrative diferite față de regimul persoanelor fizice care închiriază ocazional.
În privința cedolare secca, informațiile trebuie citite cu prudență și verificate pentru fiecare caz. Fisco e Tasse indică un regim diferențiat: 21% pentru prima unitate imobiliară aleasă în declarația de venit și 26% pentru încă o unitate imobiliară. Sursa menționează și o cotă de 30% pentru a treia și a patra unitate peste cele prevăzute anterior. Pentru proprietari, mesajul esențial nu este să aplice singuri o formulă, ci să verifice exact ce regim fiscal li se potrivește și ce obligații se activează în cazul lor.
Cine ar trebui să fie atent
Schimbarea poate afecta mai multe categorii de români din Italia. Prima categorie este cea a proprietarilor care au cumpărat două sau trei apartamente și le închiriază pe platforme turistice. A doua categorie este cea a familiilor care gestionează proprietăți ale rudelor, uneori fără să perceapă această activitate ca pe un business. A treia categorie este formată din cei care oferă servicii pentru proprietari: administrare, check-in, curățenie, comunicare cu turiștii sau promovare online.
Ce merită verificat înainte de aplicare
Înainte de 2026, proprietarii ar trebui să verifice câte apartamente sunt efectiv folosite pentru închirieri scurte, cine încheie contractele și în ce calitate, ce servicii sunt incluse pe lângă cazare și dacă este necesară deschiderea unei partita IVA sau schimbarea regimului fiscal. Mai există un element de urmărit: regulile administrative și urbanistice locale. Fisco e Tasse precizează că sunt așteptate eventuale intervenții ale Regiunilor și Comunelor, deci aplicarea practică poate să difere în funcție de oraș, regiune, tipul imobilului și modul concret în care este organizată activitatea.
Acest articol are rol informativ și nu înlocuiește consultanța fiscală. Cine are două sau mai multe apartamente în circuit turistic ar trebui să verifice situația cu surse oficiale, cu Agenzia delle Entrate, cu un comercialist sau cu autoritățile locale. În chiriile scurte, diferența dintre venit ocazional și activitate de business poate depinde de detalii, iar din 2026 pragul devine mult mai strict.
Surse
- Ministero dell’Economia e delle Finanze — „Principali misure della legge di bilancio 2026”, — accesat la 04-08-2026.
- Fisco e Tasse — „Cedolare secca affitti brevi: le novità dal 2026”, publicat la 05/01/2026, — accesat la 04-08-2026.
- Studio Barberi — „Legge di Bilancio 2026 – stretta sulla soglia degli affitti brevi”, — accesat la 04-08-2026.
